調べてみると、特に重要なのが、 ① モンゴルの税務上の居住者になるのか② モンゴルの税務上の非居住者のままなのか③ 個人で購入するのか④ モンゴル法人で購入するのか という違いです。 そして意外だったのが、マンションを売却するときの税率です。 モンゴルの「居住者」は183日だけで決まるわけではない モンゴルの個人所得税法では、税務上の居住者について、 12か月の間に183日以上モンゴルに滞在する人 が一つの基準になっています。 ただし、それだけではありません。 課税所得全体の50％以上をモンゴルで得ている場合にも、モンゴルの居住者に該当する可能性があります。 つまり、 「183日を超えなければ必ず非居住者」 とは言い切れません。 ビザや在留資格の「居住者」と、税金の「居住者」は別に考える必要があります。 ① モンゴル税務上の居住者が個人でマンションを所有 これが売却時にはかなり分かりやすい仕組みです。 居住者個人が不動産を売却した場合、 売却総額 × 2％ が基本になります。 例えば、 購入価格　2,800万円売却価格　5,000万円 だったとし

日本に住んでいると、モンゴルにはあまり地震のイメージがありません。しかし調べてみると、実際には少し違います。 結論から言えば、モンゴルは日本ほど頻繁に地震が起きる「地震国」ではありません。しかし、大きな地震が起きる可能性を無視できる国でもありません。 日本とモンゴルでは地震のタイプが違う 日本は複数のプレート境界に位置しており、海溝型巨大地震から内陸の活断層地震まで、非常に多くの地震が発生します。 一方、モンゴルはプレート境界から離れた大陸内部にあります。 そのため、 日本＝地震の頻度そのものが非常に高い モンゴル＝頻度は低いが、ときどき非常に大きな内陸地震が起きる という違いがあります。 実際、モンゴルでは20世紀だけでも、 1905年 ツェツェルレグ地震　M8級　(UBで明確な影響記録は乏しい) 1905年 ボルナイ地震　M8.4前後　(UBで感じた可能性が高い) 1957年 ゴビ・アルタイ地震　M8.1前後　(UBで影響あり。UBでIV–V程度が確認される) 1967年 モゴド地震　M7.1前後　(UBで影響あり。UBでIV–V程度が確認さ

日本から見ると、モンゴルの不動産はかなり高くなったように感じます。 私が購入した約90㎡のマンションも、日本円にすると約2,800万円でした。 しかし海外で実際に生活していると、一つ疑問が出てきます。 本当にモンゴルの不動産が高くなったのか。それとも、円が弱くなったことで日本人から高く見えているのか。 円安で失われている「世界を買う力」 単純比較はできませんが、もし円の購買力が1ドル80円前後だった頃のような水準なら、現在2,800万円と感じるマンションも、日本人にとっての負担感は約1,400万円程度の世界になります。 円安の怖さは、日本国内の食料品、燃料、電気代が上がることだけではありません。 日本人の「世界を買う力」そのものが低下することです。 海外旅行、海外留学、輸入品、海外不動産。 世界の価格がそれほど変わらなくても、円が弱くなれば日本人にはすべてが高く見えます。 東京のマンションが分かりやすい例 これは東京のマンションを考えると分かりやすいと思います。 日本人からすると「東京のマンションは高くなりすぎた」と感じます。...

2026年1月にモンゴルで私が実際に購入した新築マンションについて、購入価格や最初から付いていた設備、家具にかかった費用をご紹介します。 マンションの広さは約90㎡。 購入当時の価格は、日本円で約2,800万円でした。 ただし、このエリアはその後も価格上昇が続いており、私が見てきた感覚では、年15〜25％程度値上がりしている時期もあります。 一方で、日本人が「日本円でいくらか」を考える場合には、為替の影響も大きく受けます。 現在は円安のため、モンゴルの不動産価格が同じでも、日本円に換算すると高く見えます。逆に今後円高になれば、現地のマンション価格が上昇していたとしても、日本円換算では価格上昇が小さくなったり、場合によっては安く見える可能性もあります。 そのため、現在の価値を単純に「購入時2,800万円から毎年15〜25％上昇した」と計算することはできません。 モンゴル国内での不動産価格の上昇と、円・トゥグルグの為替、この両方を見る必要があります。 そのため、現在まったく同じ条件のマンションを購入するといくらになるのかは分かりません。...

その方から聞いた、モンゴル・ヘンティ県で「日本人でも十分暮らせそう」と感じる住宅の価格です。 住宅は約140㎡、屋根裏部屋付きで、建物の価格は約3億トゥグルグ（₮300,000,000）、日本円で約1,300万円。 ただし、家具・キッチン・家電などの室内設備は別途です。 室内設備については、選ぶ商品によって価格がかなり違うそうで、どこまで設備にこだわるかによって完成後の総額も大きく変わります。 また、隣に建てられている日よけ用の小さなログハウスは、約700万トゥグルグ（₮7,000,000）、日本円で約30万円とのことでした。 あくまで現地の大工さんから直接聞いた一例ですが、「モンゴルの地方で、日本人でも暮らせそうな140㎡ほどの住宅を建てると、建物だけでどのくらいかかるのか」という参考にはなりそうです。 地方だから何でも極端に安いというわけではない──というのも、実際に現地を見て感じる面白いところです。 「モンゴルでは、建物と土地では所有の仕組みが異なります。土地の所有権・使用権についてはこちらで詳しくまとめています。」

Walking through central Ulaanbaatar, one building under construction stands out above everything around it. Curious about it, I decided to look into the project. The building is called Eco Tower One. Once completed, it is expected to become not only a new landmark of Ulaanbaatar, but also one of the most recognizable buildings in Mongolia. Approximately 243–246 meters tall, 55 stories Eco Tower One is a supertall mixed-use development currently under construction on Seoul Str

ウランバートル「Eco Tower One（エコ・タワー・ワン）」を分析 ウランバートル中心部を歩いていると、ひときわ目立つ巨大な建設中の高層ビルがあります。 気になって調べてみると、この建物は「Eco Tower One（エコ・タワー・ワン）」。 完成すれば、ウランバートルだけでなく、モンゴルを代表する新しいランドマークになりそうです。 高さ約243〜246m、55階建て Eco Tower Oneは、ウランバートル中心部のSeoul Streetに建設中の超高層複合ビルです。 高層建築データベースでは高さ243m・55階建て・2028年完成予定。設計会社Aedasの公式資料では高さ246.2mとされています。 現在、ウランバートルの代表的な高層ビルは120m前後ですから、完成するとその約2倍。 まさに街のスカイラインそのものを変える建物です。 ホテル・住宅・オフィス・商業施設が一体に Eco Tower Oneは、単なる高層オフィスビルではありません。 建物の中には、 高級住宅・サービスアパートメント・5つ星ホテル・高級オフィス・商業施設 な

モンゴルで現地の方々から話を聞くと、「スルガ・モンゴルは、はめられて土地や事業を失った」という見方をする人が少なくありません。 実際に 時系列を整理すると、 2008年：日本のスルガコーポレーションが経営破綻。 その後：モンゴル事業は一定期間継続。 2012年：モンゴル事業の日本人責任者とされる人物が、薬物使用・所持容疑で拘束される事件が発生。 その後：日本側は事業から姿を消し、スルガ・モンゴルが保有していた約88ヘクタールの土地は分割され、複数のモンゴル側関係者や企業へ移っていったとされています。 さらに、2024年にはモンゴルの一部メディアで、この薬物事件について、 日本人責任者の部屋に薬物が置かれた 政治家や治安機関関係者が関与していた 日本人をモンゴルから追い出すための「仕組まれた事件」だった という疑惑が報じられました。 そのため、現地では「日本企業は、はめられて土地や事業を奪われた」という見方をする人もいます。 ただし、これらは現地で語られている見方や一部報道に基づく内容であり、司法機関によって事実として確定したものではありません。.

市場の原理は単純です。多くの人が欲しがるものは値上がりし、逆に物が余り、それを必要とする人がほとんどいなければ、価値は確実に無くなっていきます。 最近の日本の不動産情報を見ていると、正直かなり異様です。浜松や名古屋でも、一昔前とは考えられないような価格で中古物件が並び、大型中古住宅や一棟売りマンションまで普通に出ています。昔はそもそも土地すらもみつからず、そう簡単には見つからなかった物件が、今では当たり前のように出てくる。この時点で、地方不動産の流れは明らかに変わってしまったのだと感じます。 若い頃、私は会社の寮用に中古のマンションの一棟物件を探していました。それも費用対効果を考えてのことでした。ところが当時は、売り物そのものがほとんどありませんでした。それが今では、選べるほど出ている。これは単に売り物件が増えたという話ではなく、持ちきれなくなった不動産や、先行きに不安を感じた人たちの物件が、市場に流れ込み始めているようにしか見えません。 つまり今起きているのは、住む価値はあっても、資産価値は失われていくという現実です。 不動産は、そのものに価値