【主要地方都市であっても駅から2〜最大3km圏外の不動産が、静かに価値を失っていく時代、資産ではなく負債になる前に、不動産を整理するという選択】

現在、外国人が年間約34万人入国しているものの、日本全体では依然として年間約85万人の自然減が続いています。

人口減少を補うには不十分です。東京などの都市部では賃貸需要が維持されていますが、地方では空き家が増え、賃貸物件の空室率が10％超と深刻です。現時点の情勢を物理的に考えると、このような構造では、「今は成り立っていても、今後は賃貸経営も厳しくなる」と感じました。

こうした人口構造の変化を踏まえると、不動産価格が中長期的に回復する見通しは極めて低く、「今がギリギリ」で少なくとも今後25年間の停滞が避けられないと考えます。価格の維持が期待できるのは、主要都市の駅から半径3km（徒歩20分圏内）程度であり、それ以外の地域では、不動産価値の下落と賃貸経営の困難が同時に進行するでしょう。（その理由から何処の地方都市も駅周辺にタワマンの建設が増えている）

その反面、一部の「良い条件ではあるが売れない田舎物件」は、もともと価格がつかないため、逆に損失の余地がありません。さらに、固定資産税など維持コストも低いため、ある意味ではリスクが少ない合理的な選択肢とも言えると思いました。

と言う理由から私は上記に該当しない自身の不動産は全て売却の方向で動いています。

人口全体の減少ペースが速すぎるため、外国人流入では埋めきれない

外国人流入（+34万人） － 自然減（-85万人）」＝ 年間▲51万人のマイナス

根拠となるネット上の情報

 1. 人口減少と高齢化が続く情勢

 • 日本の人口は2008年の約1.28億人をピークに減少中。2022年には65歳以上が全体の29.1%、2050年には高齢者が約33%に達する見通しがあります 。

 2. 全国的な空き家問題と地価下落への影響

 • 全国で900万戸以上の空き家（akiya）があり、その周辺地価を大きく押し下げています（直近5年で約247億ドル＝3兆円相当の損失） 。

 3. 都市部と地方での不動産価格の二極化

 • 東京など主要都市中心部では2025年も価格が堅調：都心3km圏での地価・住宅価格は年+5〜6％の上昇が続く一方、地方では依然として需要不足が続いています ()。

 4. 人口構成の転換には25年程度の時間が必要

 • 出生率改善や人口流入があったとしても、人口ピラミッドの影響を変えるには約25年単位での時間がかかるとされ、即時的な不動産市場への反映は難しいという見解があります（世界的にも同様の研究がある） 。