Eco Tower Oneだけじゃない──建設ラッシュで変わるウランバートル｜モンゴル不動産はまだ上がるのか【現地生活から考察】
更新日：9月15日
私は実際に現地で生活し、ウランバートルの不動産を購入しました。その経験から、建設ラッシュが続く街の変化と、今後の可能性を考えてみます。
日本から見ると、モンゴルの不動産はかなり高くなったように感じます。
私が購入した約90㎡のマンションも、日本円にすると約2,800万円でした。
しかし海外で実際に生活していると、一つ疑問が出てきます。
本当にモンゴルの不動産が高くなったのか。それとも、円が弱くなったことで日本人から高く見えているのか。
円安で失われている「世界を買う力」
単純に比較することはできませんが、仮にこのマンションの現地通貨での価格が変わらず、為替が1ドル80円前後だった頃のような水準であれば、現在約2,800万円に相当する物件も、日本円では約1,400万円程度で購入できた計算になります。
もちろん、これは為替だけを単純に置き換えた場合の試算です。しかし、円安が日本人の海外での購買力をどれほど低下させるかを考える、一つの目安にはなります。
円安の影響は、日本国内の食料品、燃料、電気代が上がることだけではありません。
日本人の「世界を買う力」そのものが低下することです。
海外旅行、海外留学、輸入品、海外不動産。現地での価格がそれほど変わっていなくても、円が弱くなれば、日本人にとってはすべてが高くなります。
東京のマンションが分かりやすい例
反対の立場から、東京のマンションを考えると分かりやすいと思います。
日本人から見ると、「東京のマンションは高くなりすぎた」と感じます。しかし、仮に為替が1ドル80円から160円になれば、同じ円価格の不動産でも、ドルを持つ外国人から見た購入価格は、単純計算で半分になります。
もちろん、現在の東京のマンション価格上昇は、円安だけが原因ではありません。土地代、建築費、人件費、供給不足、国内外の需要など、複数の要因が重なっていま
す。
それでも、「日本人には高いのに、外国人から見ると割安」という状況が起こり得るのが為替です。
だから不動産を見るときには、日本円で高いか安いかだけでなく、「世界から見て高いのか」という視点も必要だと思います。
ウランバートルは、まだ街そのものが変化している
私がモンゴル不動産に可能性を感じている大きな理由が、現在のウランバートルの建設ラッシュです。
マンション、ホテル、商業施設、高層ビルなどが次々と建設されています。
半年ほど離れていただけでも、街の景色が変わったと感じるほどです。
その象徴の一つが、建設中の「Eco Tower One」。
高さ243m・55階、完成すればモンゴル最高層となる計画の複合ビルです。
高級ホテル「Conrad Ulaanbaatar」は2028年の開業が予定されています。
Eco Tower Oneの計画や現在の建設状況については、こちらの記事で詳しく整理しています。 → Eco Tower Oneが注目される理由
という、これまでのウランバートルとは規模の違う超高層複合ビルが計画されています。
重要なのは、高いビルが一本建つことではありません。
それだけの規模の開発や投資が行われる都市になってきていることです。
今のウランバートルを見ていると、「すでに完成してしまった都市」というより、これからさらに姿を変えていく途中の都市という印象を強く受けます。
都市のすぐ先には、圧倒的な大自然
そしてモンゴルには、都市開発とは正反対の魅力もあります。
ウランバートルから少し離れれば、見渡す限りの草原、山、そして空。
建物も人もほとんど見えないような、世界でもなかなか体験できない圧倒的な自然が広がっ
ています。
発展する都市と、手つかずに近い大自然が非常に近い。
これはモンゴルならではの価値だと思います。
気候は、ある意味「ドバイの逆バージョン」
モンゴルと聞くと、多くの人が「冬が寒すぎて住めないのでは？」と思うかもしれません。
確かに外は極寒です。
しかし、実際に生活すると印象はかなり違います。
資源国という強みもあり、暖房やエネルギーにかかる負担は日本と比べて非常に小さく感じます。
少なくとも私が生活している感覚では、冬でも室内にいる限り寒さを強く意識することはほとんどありません。
むしろ暖房が効いていて、暑いくらいに感じることさえあります。
そして夏は湿気が少なく、日本のような蒸し暑さがありません。
私自身の感覚では、夏を過ごす場所としては世界でもトップクラスに快適なのではないかと思うほどです。
つまり、
冬は外が極寒でも室内は暖かい。夏は外でも涼しく過ごしやすい。
私はこれを、ある意味で**「ドバイの逆バージョン」**だと思っています。
ドバイは夏の外が猛烈に暑くても、建物の中は冷房で快適です。
モンゴルはその逆で、冬の外は猛烈に寒くても、建物の中は暖房で快適。そして夏になると、今度は外そのものが気持ちいい。
この気候と生活環境の組み合わせは、実際に住んでみると想像以上に大きな魅力です。
ただし「モンゴルなら何でも上がる」ではない
ここが一番重要です。
私は、モンゴルの不動産ならどこでも2倍になるとは考えていません。
地方など、外国人需要がほとんどない場所まで同じように値上がりするとは思っていません。
むしろ今後は、
「世界のお金が入る場所」と「入らない場所」の差が大きくなる
と考えています。
だから私が注目しているのは、「外国人も欲しがる場所」です。
中心部へのアクセス、商業施設、飲食店、治安、建物の品質、駐車場、眺望、周辺の大型開発。
こうした条件がそろった場所であれば、モンゴル国内だけでなく海外からの需要も期待できます。
これから重要なのは、
「モンゴルの不動産が上がるか」ではなく、「ウランバートルのどこが上がるのか」
だと思います。
ウランバートルの不動産はまだ上がるのか
建設ラッシュが続くウランバートル。
Eco Tower Oneのような大型開発。
少し離れれば圧倒的な大自然。
そして、冬は室内が暖かく、夏は涼しく過ごしやすい「ドバイの逆バージョン」とも言える生活環境。
こうした条件を実際に現地で見ていると、私は外国人にも選ばれる一等地については、現在が最終的な高値ではないと考えています。
あくまで私自身の予想ですが、そうした一部の優良エリアについては、長期的に現在の倍程度まで上昇しても不思議ではないと思っています。
ただし、それはモンゴル全体の話ではありません。
外国人需要が入りやすく、都市の成長による恩恵を受けられる場所に限った話です。
もちろん、不動産価格に保証はありません。
だから私は短期的な値上がりを狙うというより、「成長する街の良い場所に、長期で預金しておく」ような感覚で不動産を見ています。
円安によって、日本人から見るとモンゴルは高くなりました。
しかし世界から見れば、まだ成長途中の都市なのかもしれません。
そして東京の一等地に世界のお金が集まるように、ウランバートルでも将来、世界の人が欲しがる場所に資金が集中する可能性がある。
私はそこに、これからのモンゴル不動産の大きな可能性を感じています。
※この記事は、2026年8月12日現在の公開情報と、筆者のモンゴルでの生活・不動産購入経験をもとに執筆しています。
ンゴルについて、現地経験をもとにサポートします
モンゴルでの不動産購入、現地法人、銀行口座、公証手続き、通訳、リフォーム、長期滞在などについて、私たちが実際に経験した内容をもとにご相談をお受けしています。
まずは、お困りのことや知りたいことをお問い合わせフォームからお知らせください。
※相談内容を確認したうえで、対応の可否や費用をご案内します。
協同組合かけはし／KAKEHASHI HUMAN MONGOL LLC 後藤友亮／GOTO YUSUKE
静岡県浜松市／モンゴル・ウランバートル 公式サイト：https://www.kakehasi.biz/
コメント