調べてみると、特に重要なのが、 ① モンゴルの税務上の居住者になるのか② モンゴルの税務上の非居住者のままなのか③ 個人で購入するのか④ モンゴル法人で購入するのか という違いです。 そして意外だったのが、マンションを売却するときの税率です。 モンゴルの「居住者」は183日だけで決まるわけではない モンゴルの個人所得税法では、税務上の居住者について、 12か月の間に183日以上モンゴルに滞在する人 が一つの基準になっています。 ただし、それだけではありません。 課税所得全体の50％以上をモンゴルで得ている場合にも、モンゴルの居住者に該当する可能性があります。 つまり、 「183日を超えなければ必ず非居住者」 とは言い切れません。 ビザや在留資格の「居住者」と、税金の「居住者」は別に考える必要があります。 ① モンゴル税務上の居住者が個人でマンションを所有 これが売却時にはかなり分かりやすい仕組みです。 居住者個人が不動産を売却した場合、 売却総額 × 2％ が基本になります。 例えば、 購入価格　2,800万円売却価格　5,000万円 だったとし

日本に住んでいると、モンゴルにはあまり地震のイメージがありません。しかし調べてみると、実際には少し違います。 結論から言えば、モンゴルは日本ほど頻繁に地震が起きる「地震国」ではありません。しかし、大きな地震が起きる可能性を無視できる国でもありません。 日本とモンゴルでは地震のタイプが違う 日本は複数のプレート境界に位置しており、海溝型巨大地震から内陸の活断層地震まで、非常に多くの地震が発生します。 一方、モンゴルはプレート境界から離れた大陸内部にあります。 そのため、 日本＝地震の頻度そのものが非常に高い モンゴル＝頻度は低いが、ときどき非常に大きな内陸地震が起きる という違いがあります。 実際、モンゴルでは20世紀だけでも、 1905年 ツェツェルレグ地震　M8級　(UBで明確な影響記録は乏しい) 1905年 ボルナイ地震　M8.4前後　(UBで感じた可能性が高い) 1957年 ゴビ・アルタイ地震　M8.1前後　(UBで影響あり。UBでIV–V程度が確認される) 1967年 モゴド地震　M7.1前後　(UBで影響あり。UBでIV–V程度が確認さ

これから10年、モンゴル社会もAI、ロボット、自動化によって大きく変わっていく可能性があります。 ただし、モンゴルの場合は日本や欧米とまったく同じ形では進まないと思います。 モンゴルには、 豊富な資源広大な土地中国と国境を接する立地若い社会急速なデジタル化そして遊牧という独自の生き方 があります。 そのため、モンゴルは単純に「先進国の後を追う国」ではなく、場合によっては一部の分野で先進国を飛び越えて変化する可能性があります。 そして、この未来を考えるうえで最も重要なのは、 モンゴルの未来は、技術そのものよりも、政府がその技術と資源をどう使うかで大きく変わる。 ということだと思います。 ① AI・行政DXはかなり速く進む可能性がある モンゴルではすでにE-Mongoliaをはじめ、行政サービスのデジタル化がかなり進んでいます。 人口が少ないこともあり、大規模で古いシステムを抱える国より、 新しい仕組みを一気に導入しやすい という強みがあります。 これからは、 行政手続き銀行契約翻訳会計問い合わせ対応情報検索 などにAIが入り、人間が行っていた単純事

日本とモンゴルで実際に生活してみると、同じ「国民生活の苦しさ」でも、その原因がまったく違うことに気づきます。 現在のモンゴルではインフレが大きな問題です。食料品や外食、輸入品、日用品などを見ると、決して「物価の安い国」とは言えません。私自身の生活実感でも、電気・暖房・住宅・車など一部の固定費を除けば、日本より高いと感じるものもばかりです。 ただし、ここで重要なのは、インフレそのものはモンゴルだけに起きている特殊な問題ではないということです。 世界的にエネルギー、食料、人件費、物流費などは上昇しています。ある程度のインフレが存在すること自体は世界では珍しくなく、むしろ長期間、物価も賃金もほとんど上がらなかった日本の方が特殊だったとも考えられます。 そしてもう一つ重要なのが、インフレは経済が急成長する国で必ず起きる問題でもあるということです。 経済が成長すると所得や投資が増え、消費も拡大します。不動産価格や賃金も上昇します。 そこへモンゴルの場合は、鉱物資源からの収入、政府支出、海外からの資金なども入ってきます。 すると、 高成長 → 所得・投資の増

モンゴルで実際に生活し、会社や不動産、ビザなどを経験して感じるのは、少なくとも日本と比べると「国民ファースト」の考え方がかなり強い国だということです。 もちろん、モンゴルが何でも国民に優しいという意味ではありません。物価上昇や所得格差など、別の問題もあります。 ただ、国の仕組みを見ていくと、私が特に強く感じるのは、 「生きていくために絶対必要な固定費そのものを小さくする」 という考え方です。 これが非常に大きいと思います。 電気、暖房、水道、住居、車など、生活するうえで避けられない費用が安ければ、たとえ給料が日本ほど高くなくても生活は成り立ちやすくなります。 特にモンゴルは冬には氷点下30度、40度になることもある国です。その国で暖房費が高額になれば、国民生活そのものが成り立ちません。 実際、モンゴルの家庭向け電気料金や暖房料金は、長年にわたって政府の補助などによって実際の供給コストより低く抑えられてきました。世界銀行も、家庭向け電気料金がコスト回収に必要な水準を大きく下回っていたと分析しています。 つまり、単純に「モンゴルは物価が安い国だから」

モンゴル語が話せない日本人にとって、ウランバートルでの移動にUBCabはかなり便利です。 ただし、最初に知っておいた方がよいことがあります。 モンゴルのタクシーでは、英語はほとんど通じないと思っておいた方がいいです。 もちろん英語が話せる運転手さんもいると思いますが、基本的には「英語で何とか説明すればいい」と考えない方が安心です。 だからこそ重要なのが、 「言葉を使わなくても乗れる状態を、アプリ上で先に作っておくこと」 です。 私が実際に使ってみて特に重要だと感じたのは、 支払い方法・出発地の設定・目的地の設定・車両確認 の4つです。 支払いは「自動決済OFF＋ウォレット」が安心 私の場合、現在はクレジットカードからの自動支払いをOFFにしています。 その代わり、 「チャージ＋」からクレジットカードでUBCabのウォレットへ事前に入金 して使っています。 モンゴル語も英語も通じない可能性を考えると、目的地に着いてから支払いについて運転手さんとやり取りするのは、できるだけ避けたいところです。 そのため、乗る前に支払いの準備を終えておくのが安心だと思

モンゴルで生活していて、日本との違いを感じるものの一つが肉の価格です。 私が実際にスーパーなどで見た感覚では、高い順におおよそ、 豚肉 → 牛肉 → 鶏肉 → 馬肉 → 羊肉 → ヤギ肉 という印象でした。 もちろん、部位や店、季節によって価格は変わりますし、特に馬・羊・ヤギあたりは順番が入れ替わることもあります。そのため、これはあくまで私が現地で見たおおよその価格感です。 特に驚いたのが豚肉の高さでした。 私が見た豚肉は、1kgあたり日本円で約1,300～1,500円前後。 日本では豚肉は比較的手頃な肉というイメージがありますが、モンゴルではかなり高い部類に入ると感じました。 理由の一つは、モンゴルが昔から羊、ヤギ、牛、馬を中心とした畜産国であり、豚は主要な家畜ではないことです。 そのため、豚肉は国内生産だけではなく輸入や流通の影響も受けやすく、結果として価格が高くなりやすいのだと思います。 一方、モンゴルでは羊肉やヤギ肉、馬肉は非常に身近な肉です。 日本では羊肉や馬肉というと少し特別な食材という印象がありますが、モンゴルでは日常的に食べられて

日本人がウランバートルで実際に生活するなら、まずはUBCabアプリ。 そして住居を確保した次に、「これは早めに用意した方がいい」と感じるのが自転車です。 ① 自転車──ウランバートルでは想像以上に使える ウランバートルは、世界でも渋滞がひどい都市の一つと言われるほど、交通渋滞が深刻です。 近い距離なのに、車やタクシーではなかなか進まないことがあります。 ウランバートルの渋滞はかなり深刻で、徒歩なら20分ほどの距離でも、車では1時間かかることがあります。 そのため、暖かい季節は車より自転車の方がはるかに早い場面も珍しくありません。 そこで驚くほど役に立ったのが自転車でした。 自転車があるだけで行動範囲が一気に広がり、徒歩20分程度の場所なら、自転車では5分ほどで着くこともあります。 中心部には自転車で走りやすい道路や専用レーンも比較的あり、暖かい季節なら、車より自転車の方がはるかに早いと感じる場面もあります。 ただし、ウランバートルは高低差があり、道路や歩道にも凸凹が多いため、日本の一般的な街乗り用自転車はあまり向いていないと感じました。 おすすめ

モンゴルでカーテンを作ったときの実体験です。 日本とはかなり勝手が違い、「これもモンゴルらしさだな」と感じることがいくつもありました。 まず基本的に、窓の寸法は自分で測ります。 そして支払いは原則先払い。これはモンゴルに限らず、日本以外では比較的一般的なスタイルだと思います。 カーテンレールの長さを指定すると、それに合わせてカーテンを作ってくれます。今回のお店では、カーテンレール代と取り付け費用もカーテン料金に含まれていました。 驚いたのは、そのスピードです。 注文してから、わずか1〜2日程度で取り付けまで完了しました。 ところが、実際に取り付けてもらうと…… カーテンが長すぎました。結果てきには計5日 しかも、レースとカーテンとの長がさがバラバラ。 さっそくやり直しです。 今回は比較的良心的なお店だったので、取り付けのやり直しや丈の修正のために、無料で合計2回ほど足を運んでくれました。 ただ、モンゴル人に聞くと、こうした修正を頼んでも**「なかなか来てもらえない」ことも珍しくない**そうです。 また、職人さんも人によってかなり差があり、少し柄の

モンゴル滞在中、Rokid（ロキッド）のAI眼鏡を実際に使い、どこまで役に立つのか試してみました。 結論から言うと、モンゴル語の翻訳については、現時点では全く役に立ちませんでした。 日本語とモンゴル語のリアルタイム双方向翻訳が難しいことは、ある程度織り込み済みでした。しかし実際に使ってみると、それ以前にモンゴル語そのものの翻訳精度がまだ低く、実用的な会話には厳しいというのが率直な感想です。 一方で面白かったのが、ウズベキスタン人の方とのロシア語による双方向翻訳です。こちらはかなりしっかり機能し、実際のコミュニケーションにも使えました。 つまり、Rokidの翻訳機能そのものが使えないわけではありません。対応する言語によって、現時点では実用性にかなり大きな差があるということだと思います。 意外に使えたのがカメラ 翻訳では期待外れだった一方、Rokidに搭載されているカメラはかなり使えると感じました。 少なくとも私がモンゴルで実際に生活して感じる範囲では、日本と比べて撮影に対するプライバシー意識や規制を強く感じる場面が少なく、ドローンについても同じよう

「モンゴルの税金について、現地で実際に聞いた話とAIを使い公的データを照らし合わせてみました。すると、税率そのものよりも、日本との大きな違いは『どこまで実際に徴収されているか』にあるように見えてきました。」 日本とモンゴルの税金を比べるとき、最初は「所得税が何％」「社会保険料が何％」という単純な比較を考えていました。しかし調べていくと、本当の違いは税率そのものよりも、国がどこまで国民のお金を把握し、実際に徴収できるかにあるように見えてきました。 日本では2026年度の国民負担率は45.7％です。これは所得税だけではなく、住民税、消費税、法人税、固定資産税、自動車関係税などの税負担と、年金・健康保険などの社会保障負担を合わせ、それを国民所得に対して示した数字です。財政赤字まで将来負担として加えると、潜在的国民負担率は48.4％になります。 ただし、モンゴルと比較するときに45.7％をそのまま使うことはできません。日本の45.7％は対国民所得比だからです。同じ「対GDP」という基準に直すと、日本はおよそ32.7％。モンゴルは税収と社会保険料収入を合わ

ウランバートルを実際に歩き、車で移動していると、街の開発がかなり広い範囲に広がっていることを感じます。 今回、私自身が現地で見た新築マンション、建設現場、道路整備、商業施設、街の変化などをもとに、「現在、開発が進んでいると感じるエリア」をおおよそ地図にしてみました。 これは行政が発表している都市計画図でも、不動産価格の上昇率を示した地図でもありません。 あくまで私自身が現地で見た実感による区分けです。 ① 中心部 スフバートル広場を中心とするウランバートル中心部。 すでに建物が密集しており、新しく開発できる土地そのものが限られています。そのため今後は、新しい土地を広げるというより、建て替えや再開発、高層化によって価値が維持・上昇していく地域だと感じます。 ② 中心部から西側へ広がるエリア 実際に移動してみると、中心部から西側にも新しい建物や開発がかなり広がっています。 中心部との距離が比較的近く、道路や生活インフラもすでに存在するため、街が自然に外側へ拡大しているように見える地域です。 ③ ヤルマグ方面 特に変化が大きいと感じるのがヤルマグ方面で

日本から見ると、モンゴルの不動産はかなり高くなったように感じます。 私が購入した約90㎡のマンションも、日本円にすると約2,800万円でした。 しかし海外で実際に生活していると、一つ疑問が出てきます。 本当にモンゴルの不動産が高くなったのか。それとも、円が弱くなったことで日本人から高く見えているのか。 円安で失われている「世界を買う力」 単純比較はできませんが、もし円の購買力が1ドル80円前後だった頃のような水準なら、現在2,800万円と感じるマンションも、日本人にとっての負担感は約1,400万円程度の世界になります。 円安の怖さは、日本国内の食料品、燃料、電気代が上がることだけではありません。 日本人の「世界を買う力」そのものが低下することです。 海外旅行、海外留学、輸入品、海外不動産。 世界の価格がそれほど変わらなくても、円が弱くなれば日本人にはすべてが高く見えます。 東京のマンションが分かりやすい例 これは東京のマンションを考えると分かりやすいと思います。 日本人からすると「東京のマンションは高くなりすぎた」と感じます。...

日本にいると、円安の影響として最初に感じるのは、食料品やガソリン、電気・ガスなどの値上がりです。 日本はエネルギーや食料、原材料の多くを海外から輸入しているため、円が安くなれば、その負担が生活費に直接跳ね返ってきます。 しかし、実際に海外で生活してみると、円安の恐ろしさはそれだけではないことを強く感じます。 「日本人から見た世界そのものが、高くなってしまう」からです。 1ドル80円だったら、同じマンションが約1,400万円 今回、私が購入したモンゴルの約90㎡のマンションは、日本円にすると約2,800万円でした。 もちろん単純計算ではありますが、もし為替がかつての1ドル80円前後のような円高水準だったとすれば、日本円で見た負担感は大きく変わり、感覚的には約1,400万円程度の世界になります。 そう考えると、モンゴルの不動産が突然ものすごく高くなったというより、 「円の価値が下がったことで、日本人から見て高くなった」 という側面も非常に大きいと思います。 食事についても同じです。 今の為替では「モンゴルも意外と食費が高い」と感じることがありますが、

もう一つ、日本と比較すると驚いたのが駐車場です。 このマンションでは、駐車場はマンション価格に含まれておらず別売りです。 価格は現在の目安で、日本円にすると約500万円前後。 しかも、お金を出せば必ず購入できるというわけではありません。駐車場自体の数に限りがあり、需要も非常に高いため、欲しくても空きがなく買えない可能性が多いです。私はかえませんでした。 ウランバートルでは冬の寒さが非常に厳しいこともあり、特に地下駐車場の需要は高くなります。駐車場の価格上昇も更に凄いです。 ですからマンションを購入するときは、 「マンション本体はいくらか」だけではなく、「駐車場を確保できるのか、そしていくらなのか」まで確認する必要があります。 今回の実例で考えると、購入当時のマンション本体が約2,800万円、さらに現在の駐車場価格を参考にすれば約500万円。家具・家電・設置工事なども別途必要になります。 こうして見ると、モンゴルの新築マンションも人気エリアでは、決して「何でも安い」という感覚ではありません。 モンゴルの中心部新築マンションはいくら？ 特注家具はいく

2026年1月にモンゴルで私が実際に購入した新築マンションについて、購入価格や最初から付いていた設備、家具にかかった費用をご紹介します。 マンションの広さは約90㎡。 購入当時の価格は、日本円で約2,800万円でした。 ただし、このエリアはその後も価格上昇が続いており、私が見てきた感覚では、年15〜25％程度値上がりしている時期もあります。 一方で、日本人が「日本円でいくらか」を考える場合には、為替の影響も大きく受けます。 現在は円安のため、モンゴルの不動産価格が同じでも、日本円に換算すると高く見えます。逆に今後円高になれば、現地のマンション価格が上昇していたとしても、日本円換算では価格上昇が小さくなったり、場合によっては安く見える可能性もあります。 そのため、現在の価値を単純に「購入時2,800万円から毎年15〜25％上昇した」と計算することはできません。 モンゴル国内での不動産価格の上昇と、円・トゥグルグの為替、この両方を見る必要があります。 そのため、現在まったく同じ条件のマンションを購入するといくらになるのかは分かりません。...

English Translation Two days before returning to Japan, there was a huge live event very close to the apartment where I was staying in Ulaanbaatar. The first surprise came at around 8:00 p.m. Suddenly, enormous “BOOM!” sounds echoed through the area again and again. What made it even more shocking was the location. This was right in the middle of the city, surrounded by apartment buildings. Coming from Japan, it was hard for me to imagine such large-scale ground fireworks bei

モンゴルで生活していて、日本との違いを感じたことの一つがお酒の飲み方です。 あくまで私が実際にモンゴルで見たり、一緒に飲んだりした範囲での話ですが、日本の居酒屋のように、 「ビールを飲みながら、枝豆や刺身、焼き鳥などを少しずつつまむ」 という光景を、私はほとんど見たことがありません。 ビールを飲むなら、ビールをひたすら飲む 特に印象的なのがビールです。 日本では「ビール＋おつまみ」がほぼセットですが、モンゴルではビールだけをひたすら飲んでいる人をよく見かけます。 反対に、食べる時は軽いつまみではなく、肉料理などをしっかり食べながら飲むという感じです。 つまり私の印象では、 日本 お酒 ＋ 少量のおつまみを何種類も楽しむ モンゴル お酒だけで飲む または 食事 ＋ お酒でガッツリ楽しむ という違いがあります。 バーでも「おつまみ」があまりない これが特に分かりやすかったのがバーです。 日本のバーなら、ナッツ、チーズ、チョコレート、乾き物など、何かしら軽くつまめるものが用意されていることが多いと思います。 ところが、私が行ったモンゴルのバーでは、そう

日本へ帰国する2日前、私が住んでいるウランバートルのマンションのすぐ近くで、大きなライブイベントがありました。 その夜、最初に驚いたのが20時ごろ。 突然、「ドーン！」というものすごい爆発音がなんども響き渡りました。 しかも場所は、周囲をマンションに囲まれた市内中心部です。 日本で暮らしている感覚では、こんな場所で大型の地花火を上げるとは考えにくいため、最初は本気で「火薬工場か何かが大爆発したのでは？」としかおもいつきませんでした。 ところが、それで終わりではありませんでした。 23時ごろになると、今度はさらに激しい爆発音が連続して鳴り響きます。 あまりの迫力に、こんどは「戦争でも始まったのか？」と思ったほどです。 慌てて外を見ると、夜空に花火の色が見え、さらに多数のドローンが飛んでいるのも確認できました。 そこでようやく、「これはイベントなんだ」と分かりました。 すぐにネットで調べてみると、モンゴルを代表する世界的人気バンド「THE HU」のコンサートだったことを知りました。 それにしても驚いたのは、マンションが立ち並ぶ中心部で、これほど大規模

実際に生活して、スーパーでの買い物や外食に使ったレシートの金額から推測すると、夫婦2人の食費はおおよそ次のような感覚です。